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발간물

공사중단 장기방치 건축물 정비를 위한 체계 및 제도 기반 연구
유광흠 연구위원 임유경 부연구위원
  • AURI-정책-2013-6
  • 2013.11.25
  • 222페이지
  • 조회수 356
요약  부동산 경기 침체가 장기화되면서 시행사의 부도나 자금 부족 등의 이유로 공사가 중단된 채로 방치되는 건축물이 발생하고 있다. 이들 방치건축물은 주변 지역의 경관과 도시 미관을 저해할 뿐 아니라 이미 설치된 구조물이나 건축 자재에 대한 관리가 제대로 이루어지지 않을 경우 안전사고를 일으키는 원인이 된다. 경우에 따라서는 각종 범죄나 청소년 비행 장소로 사용되어 사회 문제를 야기하기도 한다.
 이들 공사중단 건축물에는 대부분 다양한 권리관계가 복잡하게 얽혀 있고 공사를 재개할 만큼 사업성을 확보하기 어렵기 때문에 방치 상태가 장기화되는 경우가 많다. 국토교통부 자료에 따르면 2013년 상반기 현재 전국의 433개 방치 현장 중에는 방치 기간이 10년 이상인 현장이 214개소로서 전체의 절반에 가까운 비율(49.42%)을 보이며 잔존 공사중단 건축현장의 평균 방치 기간은 9.6년으로 나타났다.
 방치건축물이 도시미관을 저해하고 범죄 장소로 악용되며 안전사고의 원인이 되는 등 주변 지역에 부정적인 영향을 미치고 있음에도 불구하고 방치 상태가 장기화되어 민간 차원에서 자발적으로 문제를 해결하는 것이 점점 어려워지는 현실을 고려할 때, 이들 방치건축물이 유발하는 공해(公害)를 방지하고 필요에 따라 철거 또는 정비하기 위해서는 공공부문의 역할을 정립하고 공공 개입을 가능케 하는 제도적 근거를 마련할 필요가 있다. 2005년「건축법」개정을 통해 장기간 건축공사현장이 방치되는 것에 대비하여 공사현장의 미관 개선 및 안전 관리에 필요한 예치금을 건축공사비의 1퍼센트 범위 안에서 예치하도록 하는 ‘안전관리 예치금’ 제도를 도입하였으나 규모가 5,000㎡에 미치지 못하거나 제도 이전에 발생한 공사중단 건축물에 대해서는 대책이 전무하였다. 이에 전국에 산재한 다양한 규모의 공사중단 방치건축물을 효율적으로 정비하기 위해 2013년 5월 22일에「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법」이 제정되었으며 2014년 5월 시행을 앞두고 있다.
 그러나 특별법으로 성립된 「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법」은 전체 조문이 14개에 불과하여 공사중단 장기방치 건축물 정비에 필요한 전반적인 내용을 포괄하는데 한계를 갖고 있다. 법률에서 규정된 내용이 현실에서 제대로 작동하기 위해서는 관련 내용을 구체화하고 체계화하는 작업이 필요하며, 이들 내용을 하위법령을 통해 입법화하는 과정이 필요하다. 본 연구는 공사중단 장기방치 건축물을 정비하기 위해서 필요한 법적체계를 마련하고 이를 구체화하여 하위법령(안)으로 제시하는 것을 목적으로 진행되었다.
목차

제1장 서론 / 1
1. 관련 정책 현안 및 연구의 필요성 / 1
2. 연구 목적 / 4
3. 선행연구 현황 및 본 연구의 차별성 / 4

제2장 공사중단 장기방치 건축물 현황 및 정비의 필요성 / 7
1. 공사중단 장기방치 건축물 현황 / 7
2. 공사중단 장기방치 건축물 실태조사 / 25
1) 실태조사 개요 / 25
2) 실태조사 대상지 / 25
3) 실태조사 항목 / 26
4) 사례별 실태조사 결과 / 28
5) 종합결과 요약 / 76
3. 공사중단 장기방치 건축물이 주변 지역에 미치는 영향 / 79
4. 공사중단 장기방치 건축물 정비의 필요성 / 83


제3장 방치건축물 정비 관련 제도 분석 / 85
1. 방치건축물 정비 관련 법령 현황 / 85
2. 관련 사업 및 제도 검토 / 86
1) 농어촌 빈집정비사업 / 86
2) 도시 내 빈집 관련 / 100
3) 폐교 활용 / 109
3. 방치건축물 관련 해외 사례 : 일본 / 127
1) 조사 개요 / 127
2) 공사 중단 장기방치 건축물에 대한 일본 국내의 인식 / 127

3) 부실자산 처리기관 ‘정리회수기구(RCC)’의 역할 및 운영 현황 / 129
4) 민간 기업의 역할 및 운영 현황 : ‘매입 재판매 사업’ / 133

제4장 하위법령(안) 및 해설 / 141
1. 총칙 / 141
2. 공사중단 건축물 실태조사 / 143
3. 공사중단 건축물 정비기본계획의 수립 및 시행 / 148
4. 공사중단 건축물 정비계획의 수립 / 150
5. 철거명령 등 / 157
6. 공사비용의 보조 등 / 162
7. 분쟁의 조정 / 165

8. 손실보상의 기준 및 절차 / 168
9. 정비기금의 설치·관리·운용 등 / 177

제5장 결론 / 183
1. 연구 성과 / 183
2. 연구의 한계 및 향후 과제 / 187

참고문헌 / 191

SUMMARY / 195

부록. 공사중단 장기방치 건축물 실태조사 양식(안) / 197

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